동작 센트럴 114대 1의 비밀, 비싼데 왜 몰렸나

지난주 서울 동작구 상도동 동작 센트럴 동문 디 이스트가 1순위 114.8대 1로 마감했습니다. 일반공급 34세대에 1순위 통장 3,903개가 몰린 결과입니다. 흥미로운 건 분양가입니다. 전용면적당 분양가가 동작구 중위 실거래가보다 51%나 높았는데도 통장이 쏟아졌습니다. 통계상 '비싼 분양'이 왜 흥행했는지, 실거래 데이터로 뜯어봅니다.

결과부터: 34세대에 3,903명

먼저 기준을 밝혀두면, 여기서 말하는 경쟁률은 1순위 경쟁률(1순위 접수 건수를 일반공급 세대수로 나눈 값)입니다. 2순위나 특별공급은 넣지 않았습니다. 이 단지는 특별공급을 포함해 72세대 규모인데, 그중 1순위 일반공급이 34세대였고 여기에 3,903건이 접수돼 114.8대 1이 나왔습니다. 서울에서도 손에 꼽히는 소규모 물량이라, 수요가 조금만 몰려도 경쟁률 숫자가 크게 튀는 구조였습니다.

분양가 검증: 무엇과 비교하느냐의 문제

최근 실거래(2026년 6~7월 신고분, 해제 제외)의 전용면적당 중위가를 기준별로 놓고 이 단지 분양가(전용㎡당 중위 2,759만원)와 비교하면 아래와 같습니다.

첫 두 줄만 보면 "시세보다 절반 비싼 분양"입니다. 하지만 동작구와 상도동 전체 표본에는 1980~2000년대 구축이 두껍게 섞여 있어서, 새 아파트가 들어설 자리의 잣대로는 맞지 않습니다. 비교 대상을 신축(2020년 이후)으로 좁히면 격차는 +51%에서 +20%로 줄고, 상도동 신축 대장인 e편한세상 상도 노빌리티 84㎡ 실거래(2,672만원, 22.7억)와 견주면 +3%까지 좁혀집니다. 통계상 '비싼 분양'이라는 첫인상이 신축끼리 비교하면 거의 사라지는 셈입니다.

절대 금액으로 보면 더 분명합니다. 이 단지 최고 분양가는 17.07억인데, 인근 상도동 신축 84㎡ 실거래는 상도역 롯데캐슬파크엘 20.7억, e편한세상 노빌리티 22.7억, 힐스테이트 상도 센트럴파크 19.9억으로 형성돼 있습니다. 새 아파트를 주변 신축 실거래보다 2억에서 5억 낮은 값에 잡을 수 있었다는 뜻입니다. '비싸다'는 구축 대비의 착시였고, 실수요자 눈에는 오히려 신축을 시세 아래에서 사는 기회로 보였습니다. 여기에 일반공급이 34세대뿐이라는 희소성이 겹치면서 통장이 몰렸습니다.

정리: 서울은 다른 리그라는 말의 실례

세 가지가 겹친 결과였습니다. 첫째, 비교 기준의 착시입니다. 구 전체 구축 중위와 비교하면 +51%지만 신축 실거래와 비교하면 사실상 시세, 절대 금액으로는 오히려 인근 신축보다 낮았습니다. 둘째, 서울 신축의 희소성입니다. 상도동 일대는 정비사업으로 새 아파트가 순차로 들어서면서 신축 대장값이 이미 20억을 넘겼고, 그 자리에 나온 신규 분양이라 수요가 확실했습니다. 셋째, 일반공급 34세대라는 소량입니다. 물량이 적으면 같은 수요라도 경쟁률 숫자는 크게 튑니다.

바로 앞서 접수를 시작한 서울 월계 중흥S-클래스와 비교하면 대비가 뚜렷합니다. 월계는 신축 실거래와 견줘도 분양가가 40% 높아 가격 부담이 남았지만, 동작 센트럴은 신축 대비 격차가 사실상 없었습니다. 같은 서울 분양이라도 '신축 대장값과의 거리'가 결과를 가르는 핵심 변수라는 걸 두 단지가 나란히 보여줍니다. 통계 한 줄의 갭만 보지 말고, 어떤 시세와 비교하는지를 함께 봐야 한다는 이야기입니다. 앞으로도 결과가 나오는 단지는 이렇게 실거래로 다시 검증해 정리하겠습니다.

원자료: 청약홈 분양 공고·경쟁률(공고번호 2026000153), 국토교통부 실거래가 공개시스템(시세는 2026년 6~7월 신고분, 해제 제외, 전용면적당 중위가) · 분석·제작: 석봉 부동산 정보방 · 본 자료는 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 청약 자격·일정·주택형별 분양가는 청약홈 공고문을 반드시 확인하세요.