올해 상반기 서울에서 신고된 아파트 전월세 계약 112,343건을 전부 세어 봤습니다. 절반(50.3%)이 월세였고, 비중은 매달 올라 6월엔 54.1%까지 갔습니다. 그런데 "어느 동네 월세가 제일 비싼가"를 따질 때 월세 금액만 보면 함정에 빠집니다. 보증금 5억에 월세 100만원과 보증금 5천에 월세 150만원은 전혀 다른 계약이니까요. 그래서 이번엔 보증금까지 월세로 환산해서 다시 줄을 세웠습니다.
월세 절반 시대, 숫자가 이렇습니다
상반기 월세 비중은 1월 48.3%에서 출발해 3월에 50%를 넘었고(50.8%), 6월 54.1%로 끝났습니다. 특히 신규 계약만 보면 55.9%가 월세입니다. 갱신 계약(44.7%)은 아직 전세가 많은데, 새로 구하는 사람일수록 월세로 가고 있다는 뜻입니다. 전세 매물이 줄고 대출 문턱이 높아진 흐름이 계약서에 그대로 찍히고 있습니다.
보증금 1억은 월세 얼마와 같을까: 시장이 알려준 답, 연 3.85%
보증금과 월세를 같은 저울에 올리려면 전환율이 필요합니다. 이론값 대신 시장이 실제로 쓴 비율을 찾았습니다. 상반기 갱신 계약 중 '보증금을 낮추고 월세를 올린' 계약이 1,229건 있는데, 여기서 역산한 전환율의 중위값이 연 3.85%였습니다. 법정 상한(연 4.5%)보다 낮은 선에서 거래가 이뤄지고 있는 겁니다.
· 보증금 1억원 ≈ 월세 32만원
· 전세 5억원 계약의 월 주거비 ≈ 160만원
· 월 주거비 = 월세 + 보증금 × 3.85% ÷ 12
이렇게 모든 계약을 '월 주거비'로 통일하면 전세와 월세를 한 줄에 세울 수 있습니다. 아래 순위는 국민평형(전용 59~85㎡) 기준 중위값입니다.
순위가 바뀝니다: 월 주거비 1위는 서초 309만원
| 순위 | 지역 | 월 주거비 | 중위 월세 | 중위 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 서초구 | 309만원 | 190만원 | 4.0억 |
| 2 | 강남구 | 286만원 | 190만원 | 3.2억 |
| 3 | 송파구 | 256만원 | 150만원 | 3.0억 |
| 4 | 성동구 | 248만원 | 180만원 | 2.5억 |
| 5 | 종로구 | 242만원 | 160만원 | 2.0억 |
재미있는 건 서초와 강남입니다. 월세 계약의 중위 월세는 둘 다 190만원으로 같습니다. 그런데 보증금이 서초 4.0억, 강남 3.2억. 보증금까지 계산에 넣는 순간 서초가 1위로 올라섭니다. 반대편 사례는 구로입니다. 구로는 월세 비중이 49.8%로 강남(47.4%)보다 높지만, 중위 월세는 50만원으로 강남의 4분의 1 수준입니다. '월세가 많다'와 '월세가 비싸다'는 완전히 다른 얘기라는 게 이번 집계의 핵심입니다.
반대쪽 끝은 도봉(122만원)·중랑(126만원)·금천(133만원)이었습니다. 같은 서울 국민평형인데 서초와는 월 180만원 넘게 벌어집니다.
강남구 확대: 한 구 안에서 4배 차이
월세 300만원 이상 계약(상반기 4,372건)이 가장 많이 나온 곳이 강남구(1,154건)라 동 단위로 쪼개 봤습니다. 결과는 한 구 안이라고 믿기 어려운 격차였습니다. 청담동의 월 주거비 중위는 375만원, 세곡·자곡·율현 쪽은 93만원. 4배 차이입니다. 세곡권은 공공분양·임대 단지가 많아 '강남 주소의 비강남 가격'을 유지하는 동네입니다.
계약 방식도 동네마다 갈립니다. 오피스 배후인 논현동은 계약의 65.7%가 월세인 반면, 압구정동은 37.5%로 강남에서 가장 낮았습니다. 고가 단지일수록 전세를 끼고 가는 관행이 여전하다는 신호입니다.
상반기 초고가 월세 TOP 5
| 순위 | 단지 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 용산 나인원한남 | 244㎡ | 3억 | 4,000만 |
| 2 | 성수 아크로서울포레스트 | 201㎡ | 5억 | 3,200만 |
| 3 | 성수 아크로서울포레스트 | 198㎡ | 5억 | 2,900만 |
| 4 | 성수 아크로서울포레스트 | 160㎡ | 1억 | 2,800만 |
| 5 | 광장동 포제스한강 | 213㎡ | 5억 | 2,700만 |
1위는 나인원한남의 월 4,000만원이지만, TOP 5 중 세 자리를 성수동 아크로서울포레스트가 가져갔습니다. 월 500만원 이상 계약(상반기 1,123건)도 서초(328)·강남(327)·용산(221)에 몰려 있는데, 성동이 63건으로 그 뒤를 쫓고 있습니다. 초고가 월세 시장에서 성수동의 존재감이 커지는 중입니다.
정리하면서
상반기 서울 아파트 임대차의 절반이 월세가 됐고, 신규 계약은 이미 월세 쪽으로 기울었습니다. 이 흐름에서 "월세 얼마짜리 동네"라는 말은 보증금을 빼놓으면 반쪽짜리 정보입니다. 집을 구하실 때도 월세 금액이 아니라 보증금을 환산한 월 주거비로 여러 매물을 한 줄에 세워 보시길 권합니다. 계산은 간단합니다. 보증금 1억마다 월 32만원을 더하면 됩니다.
원자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 1~6월 서울 아파트 전월세 신고분 112,343건, 7월 18일 수집) · 편집·제작: 석봉 부동산 정보방 · 본 자료는 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.